21城樓市恢復狀況調查:成都最快 武漢墊底

2020年04月30日 來源:丁祖昱評樓市
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隨著國內新冠疫情得到了初步控制,房企全面復工,3月以來各地房地產市場均在穩步復蘇,樓市熱度逐漸上升,新房成交的同比跌幅由2月的7成收窄至3成。


??因疫情影響程度、各地市場信心重建快慢等情況各不相同,加劇了各城市之間的分化,整體表現出“幾家歡樂幾家愁”的現狀。


??CRIC重點監測的21個二線城市整體經濟恢復較快,半數以上城市經濟活躍度評測值已經超過70,成都、杭州、蘇州位居TOP3。而武漢、大連和鄭州經濟活躍度評測值在21城中墊底,成交依然處于低迷狀態,武漢和鄭州跌幅仍在50%以上。


??本文將從經濟活躍度、樓市熱度、地市熱度三個維度切入,全面分析全國21個重點二線城市恢復情況。綜合各項指標,我們對21個重點二線城市房地產市場復蘇程度進行排序,其中,成都、杭州、合肥、南京、西安位列TOP5,武漢、鄭州、天津、長春、大連、濟南、重慶、青島、沈陽和蘭州則為目前復蘇最慢的TOP10城市。


??01/ 經濟活躍度

??半數以上二線城市評測值超70


??春節后第11周(4.13-4.19),受出行指數回落影響,全國大部分城市經濟活躍度均出現回落,但隨著城市有序復工,21個重點二線城市整體經濟恢復較快,半數以上城市經濟活躍度評測值已經超過70。


??經濟活躍度TOP3城市分別為成都、杭州和蘇州,其中成都最高,經濟活躍度評測值達到80.42。此外,西安、昆明和南京經濟活躍度也相對較高,TOP6城市經濟活躍度評測值相差不大。


??經濟活躍度最低的是疫情重災區的武漢,活躍度僅為60.08。評測值小于70的城市有8個,分別為武漢、大連、鄭州、天津、長春、沈陽、青島和重慶,這些城市主要集中在中西部和東三省,經濟復蘇進程相對較慢。究其原因,主要是受到了本地和輸入型疫情擴散風險的影響,加上城市本身產業結構的影響,復蘇程度遠不及東南沿海城市。


??圖:21個二線城市2020年春節后第11周經濟活躍度排行

丁祖昱評樓市

備注:經濟活躍度評測為正向指標,當某一城市評測至接近或高于100時,書名目前經濟恢復較佳,已經進入了正常運行范疇。

數據來源:網絡公開資料,CRIC整理


??02/ 樓市熱度

??21城成交同比降幅收窄至3成


??據CRIC監測數據,3月21個重點二線城市總成交僅1388萬平方米,同比下滑3成,降幅顯著縮窄。


??分城市來看,成都、長沙、合肥和杭州四個城市成交量已高于去年同期。其中,成都3月商品住宅成交面積為160萬平方米,同比增長29%,位列第一位;長沙、合肥和杭州商品住宅成交面積分別同比18%、9%和6%。


??除了上述四個城市之外,其余17個城市仍然不及去年同期。其中,武漢、鄭州、寧波和重慶四大城市成交量同比仍下跌超50%,樓市復蘇相對緩慢。一方面由于新冠疫情對樓市的負面效應還在持續;另一方面,這些城市前期需求透支嚴重,重慶、寧波、鄭州等城市在2019年下半年基本都進入了成交低迷期,因而疫后復蘇進程也將相對緩慢。


表:21個二線城市3月商品住宅

丁祖昱評樓市

成交面積和同比變化情況(單位:萬平方米)

數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統


??截止4月26日,通過對12個核心城市的周度數據對比,多數城市4月成交表現都好于3月,不過同去年同期相比,城市間分化差距依舊巨大。


??成都、寧波、青島、杭州、南京等城市14-17周(3.30-4.26)成交面積基本都已超越2019年4月,而福州、武漢、大連等城市4月以來的周度累計成交量還不及去年4月的50%,樓市成交表現相對慘淡。


表:12個二線城市4月以來商品住宅周度成交面積(單位:萬平方米)

丁祖昱評樓市

數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統


??03/ 地市熱度

??半數二線城市溢價率超20%


??在土地層面,不同能級、地域之間的城市也表現出分化現象。自土地恢復出讓以來,部分二線城市宅地成交溢價率居高不下,但另一部分城市則持續底價成交,地市表現較為冷淡。


??21個重點二線城市中半數城市的平均溢價率達到20%以上。西安和寧波熱度較高,近一個半月來平均溢價率高達40%;地價最高的TOP4城市分別是蘇州、杭州、福州和南京,也是平均樓面價破萬元的城市,其中,蘇州平均樓面價已達到14014元/平方米,21個二線城市中排在首位,其次是杭州,平均樓面價為13036元/平方米,福州和南京平均樓面價分別為11846元/平方米、10145元/平方米,平均溢價率分別為9%、20%、31%和27%。


??從城市分布來看,長三角區域二線城市熱度更高,除蘇州溢價率為9%以外,平均溢價率都在20%以上。而鄭州、武漢、天津、濟南、蘭州、青島、大連和長春8個城市的平均溢價率不足5%,蘭州、青島、大連和長春不但成交均價較低,且基本都是底價成交。


??地市表現冷淡的城市表現出一個典型特征,即市區核心地塊無出讓。典型如長春,出讓地塊主要位于農安縣、凈月開發區,城區內核心地段無地塊出讓;青島成交地塊大部分位于即墨、膠南、膠州等地;蘭州也以榆中縣、城關區青白石片區的地塊為主,少數城區內地塊的位置條件也較為一般。在房企投資態度整體保持謹慎下,這些城市地塊條件普通,難以吸引多家開發商積極參拍。


圖:21個二線城市2020年3月以來涉宅地塊平均溢價率和樓面價(元/平方米)

丁祖昱評樓市

數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統


??04/ 復蘇程度排名

??成都位于榜首,武漢墊底


??綜合21個重點二線城市經濟活躍度、樓市熱度、地市熱度3項主要指標,對各個城市房地產市場復蘇程度做出判斷,并將21個重點二線城市房地產市場復蘇程度進行排序,整體來看各大城市房地產市場正在加快復蘇。


??目前,復蘇程度最快的TOP5城市分別為成都、杭州、合肥、南京和西安。

??復蘇最慢的TOP10城市,分別為武漢、鄭州、天津、長春、大連、濟南、重慶、青島、沈陽和蘭州,以中西部和環渤海城市居多。


圖:21個二線城市房地產市場復蘇程度排序

丁祖昱評樓市

數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統


??我們將重點研究復蘇最慢的TOP10城市,依據不同城市在經濟活躍度、樓市熱度、地市熱度差異化表現,我們可以將這些城市劃分為三大類。


??第一類:復蘇進程最為緩慢,三項指標表現均處于中下游。典型代表為武漢、鄭州和天津。


??首先,三城的經濟活躍度偏低,武漢、鄭州主要受到疫情的負面影響,經濟恢復相對緩慢。其次,從樓市成交熱度來看,武漢目前仍處疫后恢復期,1-3月武漢商品住宅成交量僅為131萬平方米,同比減少61%,3月幾乎無成交,同比減少99%,4月略有復蘇,不及去年同期。而鄭州和天津則是疊加疫情以及2019年下半年以來成交低位波動的影響,3月同比跌幅仍然保持在40%以上。受此影響,武漢、鄭州、天津土拍市場也相對低迷,涉宅用地多以底價成交居多,平均溢價率均在3%以下,房企拿地依舊非常謹慎。


??第二類:復蘇進程好于第一類城市,三項指標中有兩項短板。諸如長春、大連、濟南、重慶、青島。


??其中,長春、大連、濟南、青島屬于樓市成交熱度已經恢復,但是春節后11周的經濟活躍度和3月以來土地市場成交狀態相對不佳;重慶則表現出土地市場大熱,平均溢價率為20%,不過經濟活躍度、樓市成交尚屬低位。


??第三類:復蘇進程相對中等,三項指標中僅有一項短板。沈陽、蘭州較為典型。


??對比來看,沈陽的短板在于經濟活躍度偏低,春節后第11周經濟活躍度評測值僅為68.7,樓市成交熱度相對較高,;蘭州經濟活躍度相對較高,但地市成交相對平淡,從CRIC監測數據來看,雖然土地成交量較去年增長顯著,但是平均樓面價僅為898元/平方米,且地塊多為底價成交,房企的拿地態度還是趨于保守。


??事實上,城市的恢復程度也影響到房企投資的積極性,疫情有效控制后,房地產市場復蘇迅速的城市值得加速布局,尤其是人口集聚較突出、需求支撐性較強的成都、杭州最值得關注。


??房地產市場復蘇最慢的二線城市TOP10中,作為疫情核心重災區的武漢,雖然經歷了較長一段時間的“暫?!?,但“重啟”后市場有望快速恢復,就房地產市場而言,2019年武漢商品住房成交規模高達2346.5萬平方米,穩居全國第一,需求規模巨大,隨著武漢復產復工的重啟,土地供應方面也將逐步恢復,未來的拿地機會更多。


??而沈陽、長春、濟南、重慶、鄭州等城市成交情況在2019年下半年便已顯露出“疲態”,步入下行周期,新冠疫情無異于“雪上加霜”,使得疫后恢復更加艱難,因此,房企在投資此類城市時需要綜合考量,審慎拿地。



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